fmn'18 – Interview | Technologie, Facility Services und der Markt
Ein Interview mit:
Nils Lueken (RGM Holding GmbH), Dr. Alexander Granderath (ISS Facility Services Holding GmbH) und Martin Schenk (STRABAG Property and Facility Services GmbH) zu Zukunftsszenarien der Marktentwicklung der Facility Services

 

Szenario 1: Facility Services werden zur Gig-Wirtschaft


In Zukunft werden Sourcing-Entscheidungen dank Schwarm-Intelligenz automatisiert getroffen. Sensoren melden Leistungsbedarfe und -anforderungen von Anlagen, Flächen und arbeitenden Menschen. Punktgenau zum richtigen Termin löst die Brandschutzklappe selbst ihren Bestellprozess für Wartung aus und wird mit einem Anbieter aus der Nähe, der gerade Kapazitäten hat, gematcht. Die Auswertbarkeit der tatsächlich gelieferten Leistungen fließt zurück in viel genauer getroffene Forecasts. Auf dieser Basis schließen die Auftraggeber nur noch Rahmenverträge mit verschiedensten Anbietern rund um die Standorte. Die regionalen und lokalen Dienstleister, die in der Fläche sind und nah an den jeweiligen Standorten, können das schnell bedienen. Die großen Unternehmen aber mit ihren Verwaltungs- und Kostenapparaten können da nicht mithalten.

  • Dr. Alexander Granderath, ISS Facility Services Holding GmbH Open or Close

    Interessant, ich könnte mir vorstellen, dass es so ähnlich kommt. Aber die Schlussfolgerung, dass die kleinen lokalen Anbieter davon profitieren kann ich nicht nachvollziehen. Das wäre nur dann realistisch, wenn das Know-how, welches Sensorsignal eine bestimmte Aktivität triggert, in den Händen derjenigen wäre, die die Immobilie besitzen oder sie betreiben. In diesem Szenario würde die größte Entwicklung auf der Nutzerseite stattfinden.

    Im Gegenteil, es wird gerade um diese Daten gefochten. Im Aufzugsbereich zum Beispiel kämpft man darum, wer die Rohdaten bekommt, wie oft eine Aufzugstür auf- oder zugegangen ist. Diese Daten möchte der Aufzugshersteller gerne behalten, weil er damit smarte Aftersale-Services anbieten kann. Die gleichen Daten möchte aber auch der Dienstleister gerne haben, weil er genauso eine viel effizientere Dienstleistung für diesen Aufzug anbieten kann. Schlussendlich möchte sich der Eigentümer des Aufzuges mit den Daten unabhängig von der Einschätzung eines Servicebedarfs durch Dritte machen.

    Aber die Daten alleine helfen ja auch noch nicht. Wenn Sie beispielsweise sehen, wie viele Leute in einer Etage gewesen sind, wie oft der Aufzug gefahren ist, wie die Klimaanlage läuft, dann haben Sie daraus ja noch keine Leistungsaufträge abgeleitet. Das muss erst einmal in die bestmöglichen Services übersetzt werden. Dann kommt es darauf an, zu ermitteln bei wie vielen Türöffnungen auf eine bestimmte Quadratmeterzahl eine Reinigungskraft aktiv werden muss, um einen gewissen Qualitätsstandard einzuhalten.

    Dahinter steckt eine Menge Know-how, gebildet aus vielen, vielen Fällen. Ein Nutzer alleine wird wahrscheinlich nicht die Zeit investieren können, genug Fälle zu kreieren, um die gleiche Wissensbasis zu schaffen, wie ein Dienstleister.

    Deshalb glaube ich nicht, dass es am Ende nur die lokalen Dienstleister wären, die profitieren. Es wird eine Schicht dazwischen geben, wo das Know-how gesammelt und die Übersetzungsarbeit der IoT-Daten in Activity Based Services gemacht wird. Wir investieren in das Thema sehr stark. Andere große Firmen auch. Die vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen können aber nicht die Millionen investieren, um diese Wissensdatenbank, Analytik und Algorithmen zu erschaffen. Genauso wenig werden die Nutzer das tun, weil ihr individueller Effizienzgewinn das Invest nicht aufwiegt.

  • Nils Lueken, RGM Holding GmbH Open or Close

    Das Thema Predictive Maintenance und IoT zur Verknüpfung von Bewirtschaftungsprozessen bewegt aktuelle die gesamte Branche, insbesondere weil die Entwicklung von einsatzfähiger Sensortechnik und stabilen Datenübertragungssystemen ständig und schnell voranschreitet. Die Sensortechnik wird immer günstiger und so erhöht sich auch die Chance auf ein Nachrüsten im Bestand. Dass sich der Leistungserbringungsprozess für Services dadurch in Zukunft verändert, ist sehr wahrscheinlich.

    Dennoch müssen die Daten nicht nur erfasst, sondern auch ausgewertet und für Investitionsentscheidungen interpretiert werden. Das setzt voraus, dass ich Systeme auf der Dienstleisterseite und / oder – das ist genau die Frage – auf der Nutzerseite habe, die intelligent genug sind, mit den Anlagen zu kommunizieren. Die Investition in eine solche IT-Infrastruktur wird von kleinen und regionalen Anbietern nur schwer zu tragen sein, so dass die bundesweit agierenden Facility Service-Dienstleister auch unter diesen neuen Rahmenbedingungen durchaus ihre Berechtigung haben. Das Geschäft wird nicht unbedingt ausschließlich bei kleinen und regionalen Anbietern landen. Davon bin ich überzeugt. Auf der Ebene des Facility Managements, das in der Sandwich-Position zwischen den Steuernden und den Ausführenden steckt, wird dann allerdings immer weniger Personal benötigt. Die Steuerung wird durch den Einsatz von IT immer schlanker.

    Die Frage ist, ob es einen „Dritten“ geben könnte, der eine solche „Bestellplattform“zum Auslösen von Aufträgen aus sensorisch erzeugten Meldungen entwickeln wird. Es muss nicht zwangsläufig so sein, dass einer, der heute schon aktiv in der Branche ist, sich besonders von den anderen abhebt und da ein neues Feld besetzt. Wenn die großen Dienstleister ihre Prozesse und Systeme nicht an die neuen Gegebenheiten anpassen, dann bilden sich neue Alternativen, die heute noch gar nicht mit dieser Branche in Verbindung gebracht werden. Mein Beispiel ist immer der Flixbus: Keiner der drei Gründer hat einen Busführerschein. Aber sie haben eine Liberalisierung des Fernbusmarktes gepaart mit dem verstaubten Unternehmertum der Busreiseanbieter als Chance gesehen, einen neuen Standard zu schaffen. Das haben sie dann sehr aggressiv als preislich attraktive Beförderungsalternative am Markt positioniert. Zur Zeit ist das Thema FM bei den sogenannten PropTechs allerdings noch nicht so sehr auf dem Schirm, wir als Marktteilnehmer haben es selbst in der Hand einen Schritt nach vorne zu gehen.

  • Martin Schenk, STRABAG Property and Facility Services GmbH Open or Close

    Investitionen der Auftraggeber in einem hierfür notwendigen Umfang sind eher unwahrscheinlich. Von einer „Gig-Wirtschaft“ kann nicht die Rede sein. Viel wahrscheinlicher ist die Professionalisierung der Auftragnehmerseite. Sie wird sich zu einem – gegenüber heute – deutlich kompetenteren Berater entwickeln. Das gilt für die Suche nach beziehungsweise das Ausschöpfen von Optimierungspotenzialen, die Verbesserung der einzelnen Services und die Unterstützung bei der Investitionsplanung von Equipments. Solche Auftragnehmer hätten nicht nur die Möglichkeit, sondern auch das Knowhow, um beispielsweise Sensorik für bedarfsorientierte Dienstleistungen an sinnvollen Stellen zu installieren. Außerdem verfügen sie über die nötige Erfahrung, diese Services durch eigenes Personal und regionale Anbieter zu erbringen.

 

Szenario 2: Die großen, internationalen Anbieter übernehmen den Markt


Die Treiber technologischer Entwicklungen für Facility Services sind die großen, internationalen Anbieter-Unternehmen, weil sie die wesentlich mehr Ressourcen in die Automatisierung und Digitalisierung investieren können. Die relativ hohe Innenschließung des deutschen Markts weicht der zunehmenden Internationalisierung. Immer mehr Aufträge müssen aus den verschiedensten Gründen international vergeben werden. Die großen, internationalen Anbieter überflügeln mit ihren Effizienzgewinnen die national orientierten Anbieter. Es kommt zu einer Marktkonsolidierung.

  • Dr. Alexander Granderath, ISS Facility Services Holding GmbH Open or Close
    Genau! Bei diesem Szenario 2 ist ein Punkt, den man nicht unterschätzen sollte. Was wir im Moment sehen, ist, dass einige wenige große Dienstleister in der Lage sein werden, sensorisch gewonnene Daten in Services zu übersetzen. In diesem Zusammenhang fällt immer der Begriff Big Data.

    Um die ganze Effizienz abzuschöpfen, brauchen die Systeme eine enorme Menge von Beispielen, aus denen sie lernen können. Eine einzelne Immobilie reicht da nicht, vielleicht nicht einmal 100. Eher schon 1.000. Natürlich gibt es große Nutzerunternehmen wie die Telekom, aber die allermeisten haben keine 1.000 Immobilien, aus denen sie diese Erkenntnisse ziehen können. Es muss also einen Konsolidierer geben. Wenn dieser weltweit Daten sammeln kann, ist das natürlich ein dickes Pfund.

    Gleichzeitig bewegen die Anbieter von Sensorik den Markt. Heute investiere ich bei einer mittelgroßen Immobilie 10.000€ in Sensoren, um Nutzung und Auslastung vollständig zu erfassen. Vor 5 Jahren hätte ich für das gleiche noch 200.000€ bezahlt. Da stand die Investition nicht mehr im Verhältnis zu dem, was man daraus ablesen kann. Das verschiebt sich heute in die andere Richtung. Jetzt investiert der Dienstleister in diese Sensorik, so wie wir das tun, weil wir aufgrund neuer Vertragsstrukturen für Einsparungen, Flächenreduzierungen und so weiter bezahlt werden. Als Dienstleister! Da tut sich eine große wirtschaftliche Möglichkeit auf, Profitabilität und gleichzeitig Werte für den Nutzer zu erzeugen. Das passiert aufgrund dieses extremen Preisverfalls der Technologie, die wir benötigen, um solche Dinge zu heben.
  • Nils Lueken, RGM Holding GmbH Open or Close
    Der Aufwand und die Investition in eine zeitgemäße IT-Infrastruktur sind verhältnismäßig hoch, vor allem gemessen an den branchenüblichen Margen. Aber das ist ein bereits seit Jahren laufender Prozess. Die RGM Gruppe investiert schon seit vielen Jahren in die eigene Entwicklung – beispielsweise durch die Ablösung eines bestehenden CAFM-Systems und die damit verbundene Einführung von Planon als zukunftsfähige Lösung in Verbindung mit unserem ERP-System. Ein gutes Beispiel dafür, dass auch ein national geprägter Player diese von Ihnen angesprochenen Effizienzgewinne heben kann.

    Diejenigen Marktteilnehmer, die in der Vergangenheit nicht genug investiert haben, werden es in Zukunft schwer haben, ganz unabhängig davon ob sie national oder international agieren. Das Vorhalten einer modernen IT-Infrastruktur hat sich in den vergangenen Jahren zu einer Markteintrittsbarriere entwickelt. Das spricht für die These, dass die großen, internationalen Anbieter es leichter haben, als die Kleinen. Deutschland ist immer noch einer der größten FM-Märkte in Europa, wenn nicht sogar weltweit. Einerseits ist dieser Markt natürlich attraktiv für Außenstehende, weil er so robust, so groß ist. Andererseits sind Facility Services am Ende ein sehr lokales Geschäft. Wenn ein Anbieter nicht die Leute vor Ort hat, die die am Markt verfügbaren Aufträge auf einem entsprechenden Niveau ausführen können, dann nützt es nichts, wenn er in den deutschen Markt eintritt, nur weil er über gute Ressourcen im Hinblick auf Automatisierung und Digitalisierung verfügt.

    Dennoch muss man die internationalen Player, die teilweise schon ihren Markteintritt in Deutschland vollzogen haben, genau beobachten. Es gibt sicher Unternehmen, die den Markt als international attraktiven Markt erkannt haben und die sich sehr aktiv um diesen Markt kümmern. Aber die Marktkonsolidierung ist aus meiner Sicht unabhängig von den internationalen Playern zu sehen. Sie vollzieht sich so oder so, weil sich neue Märkte in einer bestimmten Geschwindigkeit entwickeln, über die Frühphase bis hin zur Reife und dann zur Konsolidierung. Am Ende hat eine Branche dann drei bis fünf starke Player, die das wesentliche Geschäft unter sich ausmachen. Das werden in unserem Markt sowohl national und international geprägte Unternehmen sein, davon bin ich überzeugt. Wir gehen zur Zeit auf dieses letzte Drittel einer typischen Marktentwicklung zu.
  • Martin Schenk, STRABAG Property and Facility Services GmbH Open or Close
    Ist die Single-Sourcing-Strategie tatsächlich ein relevantes Zukunfts-Szenario? Ja und nein. Relevant wird sie dann, wenn sich nahezu jede Branche mit Immobilienbedarf auf Kundenseite international konsolidiert. Doch selbst dann wird der Einkauf eine länderspezifische Ausschreibung als Alternativmodell prüfen und die Fachseite mit einbinden. Insbesondere der in Deutschland sehr eng gefasste Datenschutz kann in einem zunehmend datengetriebenen Dienstleistungsmodell eine große Rolle spielen. Dass in erster Linie die großen Unternehmen tendenziell früher und umfangreicher in die Digitalisierung investieren, ist sehr wahrscheinlich. Size matters. Kleinere Anbieter warten ab und adaptieren die erfolgreichen Modelle (hinsichtlich eigener Prozesse und Services) oder suchen die Spezialisierung.

 

Szenario 3: Alles bloß Hype


Die digitalen Entwicklungen am Facility Services Markt verlaufen nach dem typischen Hype-Cycle. Wir sind durch die überhöhten Erwartungen und das Tal der Enttäuschung schon durch. Die große Disruption bleibt aus, trotzdem wird die Zusammenarbeit von Auftraggeber und Auftragnehmer nach und nach effizienter und exakter, weil beide Seiten gleichermaßen an der eigenen Organisation und den Prozessen arbeiten.
Facility Services bleiben eben ein People-Business, daran wird sich nicht viel ändern und damit auch nicht an den generellen Marktstrukturen.

  • Dr. Alexander Granderath, ISS Facility Services Holding GmbH Open or Close
    Es wird sicher nicht so sein, dass im nächsten Jahr der Reinigungsroboter oder der Securityroboter alle Menschen ersetzt. Wenn Sie sich vergangene Revolutionen und Veränderungen anschauen, dann sind durch technologischen Fortschritt immer mehr Arbeitsplätze entstanden, als ersetzt wurden. Aber die Arbeit ändert sich extrem.

    Ja, es ist eine ganze Menge Hype im Markt. Es ist eben einfach, zu messen, aber daraus ein leistungsfähiges Produkt abzuleiten, das ist schwierig und aufwendig. Wir arbeiten schon seit ein paar Jahren daran, und ändern Stück für Stück unsere Services. ich glaube, das viele derjenigen, die sich das heute auf die Fahne schreiben, es schlussendlich nicht umsetzen können. Viele unterschätzen, wie groß der Aufwand ist.

    Die Zukunft der Facility Services wird auf drei Beinen stehen. Das erste Standbein ist der „Human Touch“, also Menschen, die mit Menschen umgehen. Das wird sich in den nächsten 10-20 Jahren nicht ändern.

    Das zweite Bein ist das Technologie-Bein. Es werden eine ganze Menge einfacher Arbeiten reduziert, ersetzt und umgemünzt werden können. Das ist ein Umbau, der an vielen Stellen stattfindet.

    Das dritte Standbein ist das Management der Balance von Werterhaltung und -erhöhung der Immobilie, der Zufriedenheit der Mitarbeiter am Arbeitsplatz und der Kosten.

    Der Grundtenor der Automatisierung wird in unserer Branche bleiben, aber es wird sich in den nächsten 10 Jahren eine Schere auftun zwischen den Unternehmen, die Investitionen durchziehen können in die Technologie und denen, die auf der Strecke bleiben werden und die dann „Dienstleister zweiter Klasse“ sein werden. Das wird wie beim Einkaufen im Internet sein. Am Anfang gab es zig Online-Anbieter, die verkauft haben. Alle wurden gehyped. Im Laufe von 10 Jahren ist im Internet eigentlich nur ein Handelsriese übrig geblieben. Die anderen sind als Zuarbeiter in der Branche nach hinten gefallen. Das gleiche wird bei uns auch passieren. Nicht morgen oder übermorgen, aber im Laufe von 10-15 Jahren.
  • Nils Lueken, RGM Holding GmbH Open or Close
    FM ist und bleibt ein People’s Business, daran ändert sich auch in Zukunft nichts. Diejenigen Unternehmen, die es verstehen eine hohe Kontinuität bei Mitarbeitern und Management sicherzustellen, werden trotz möglicher disruptiver Technologien am Rande der Kernleistungsprozesse auch zukünftig einen festen Platz in der Wertschöpfungskette haben, sofern Sie mit der Zeit gehen und ihre Leistungserbringungsmodelle kundenindividuell an die neuen Gegebenheiten anpassen. Das bedeutet, das eigene Prozessmodel immer wieder zu überprüfen und unter dem möglichen Einfluss disruptiver Technologien auszurichten und anzupassen.

    Die Marktstrukturen werden im großen und ganzen aus meiner Sicht so bleiben, aber man wird nur dann weiterhin ein attraktiver Marktteilnehmer sein, wenn man diese Strömungen genau beobachtet und schaut, was man dem für sein eigenes Unternehmen abgewinnen kann, um selber noch besser zu werden.

    Bei den technischen Services wird es sicherlich so, dass wir nach automatischen Meldungen agieren, aber es gibt immer noch eine Person auf der Fläche, die als Kommunikator zum Nutzer gebraucht wird. Da wird der Mensch sowieso nie ganz außen vor bleiben. Diese physische Präsenz vermittelt auch ein gewisses Sicherheitsgefühl, das alles ordnungsgemäß läuft.
  • Martin Schenk, STRABAG Property and Facility Services GmbH Open or Close
    Dem „Alles bloß Hype“-Szenario stimmen wir nicht zu. Unsere Branche steckt mitten in der digitalen Disruption. Digitale Plattformen, virtuelle Datenräume und mobile Endgeräte sind nur einige Beispiele für diese Entwicklung.

    Tatsächlich sehen wir großes Potenzial in der Immobiliendienstleistung 4.0. Sie schafft Freiräume für die Betreuung unserer Kunden. Services können individueller, wirtschaftlicher, hochwertiger werden. Trotzdem bleibt der Faktor Mensch: Technologie kann menschliche Arbeitsleistung stellenweise ersetzen, Prozesse optimieren, Kosten minimieren. Aber im Kundenservice bleibt die persönliche Beratung ein wichtiger Schlüssel zur Kundenbindung.

    Und eines steht fest: Wir können den digitalen Wandel nicht aufhalten. Sonst werden wir aufgehalten. Facility Manager, die auf Digitalisierung setzen, haben durchaus die Möglichkeit, Marktstrukturen aufzubrechen und zu verändern. Wer neue Geschäftsmodelle entwickelt und es dabei schafft, sowohl die Kosten als auch die Leistungen auf ein höheres Niveau zu heben, wird von der Digitalisierung profitieren.
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