fmn'10-Interview | Uwe Schönfelder, BASF SE

Wir spielen Markt!
Property Management - eine Disziplin auf einem Major-User-Industriestandort
i2fm: Herr Schönfelder, Sie sind bei BASF SE für das Property Management verantwortlich. Wie kam es bei der BASF eigentlich zu der Entscheidung, Property Management als Management Disziplin einzuführen? Das ist ja für einen Major-User-Industriestandort eine eher ungewöhnliche Entscheidung.
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder, BASF SE: In unserem Standortprojekt bei der BASF Ludwigshafen haben wir damals als erstes klar zwischen Dienstleistungsfunktion und Eigentümerfunktion getrennt. Auf der einen Seite hat das Property Management die Eigentümerfunktion inne und erfüllt damit gleichzeitig auch die Funktion des Asset Managements. Wir haben die Ziele, den Werterhalt der Gebäude sicherzustellen und Reparaturstaus abzubauen. Außerdem obliegt uns die standortinterne Vermietung und Entwicklung der Gebäude. Das heißt auch, dass wir unsere Gebäude ranken und bewerten.

Im Property Management ist auch die Betriebsleitung der Gebäude beheimatet. Hier ist die Beurteilungskompetenz vorhanden, die von internen wie externen Dienstleistern beauftragend gelieferte Leistung in ihrer Qualität zu kontrollieren und zu steuern.

Wichtig war uns, im Property Management diese fachspezifischen Kenntnisse zu bündeln.
i2fm: Eine Ihrer Zielsetzungen ist, unter der marktüblichen Miete zu bleiben. Wie erreichen Sie dieses Ziel?
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Bei einem Standort mit über 33.000 Mitarbeitern haben wir natürlich einen deutlichen Vorteil in der reinen Masse. Wir statten zum Beispiel jedes Jahr etwa 1.000 Arbeitsplätze neu mit Möbeln aus. Mit so einer Bestellung bekommt man beim Lieferanten einfach gute Konditionen bei einem mehrjährigen Kontrakt. Das gleiche gilt natürlich auch für die Masse an Gebäuden. Wenn man über 400 Gebäude im Beritt hat, dann kann man Services, aber auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sehr gut bündeln, sprich: Skaleneffekte.
i2fm: Property Management bei der BASF ist also deutlich von einem herkömmlichen Flächenmanagement unterschieden?
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Im reinen Flächenmanagement geht es ja eigentlich nur darum, Leerstand zu vermeiden, optimale Flächenausnutzung und Verfügbarkeit zu sichern. Wir stellen uns da breiter auf. Wir haben beispielsweise einen Betriebswirt bei uns, wir haben Bauingenieure und Architekten im Team, wir haben auch TGA-Ingenieure bis hin zu den Verfahrensingenieuren - mit dieser Mannschaft können wir jedes Gebäude daraufhin beurteilen, ob wir es weiter entwickeln, halten oder aufgeben wollen. Und wir sind für die langfristige Gebäudestrategie verantwortlich.

Die Hoheit über diese Strategieentwicklung liegt bei uns. Sowohl die Gebäude- als auch Servicestrategie mitsamt dem dazugehörigen Maßnahmenplan wird von uns erstellt, dem Vorstand vorgestellt und dort abgesegnet. Das heißt, unsere Strategie ist Teil der gesamten BASF-Strategie und somit ein wichtiger Baustein im Gesamtkonzept.
i2fm: Property Management bei der BASF ist also deutlich von einem herkömmlichen Flächenmanagement unterschieden?
 
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Im reinen Flächenmanagement geht es ja eigentlich nur darum, Leerstand zu vermeiden, optimale Flächenausnutzung und Verfügbarkeit zu sichern. Wir stellen uns da breiter auf. Wir haben beispielsweise einen Betriebswirt bei uns, wir haben Bauingenieure und Architekten im Team, wir haben auch TGA-Ingenieure bis hin zu den Verfahrensingenieuren - mit dieser Mannschaft können wir jedes Gebäude daraufhin beurteilen, ob wir es weiter entwickeln, halten oder aufgeben wollen. Und wir sind für die langfristige Gebäudestrategie verantwortlich.

Die Hoheit über diese Strategieentwicklung liegt bei uns. Sowohl die Gebäude- als auch Servicestrategie mitsamt dem dazugehörigen Maßnahmenplan wird von uns erstellt, dem Vorstand vorgestellt und dort abgesegnet. Das heißt, unsere Strategie ist Teil der gesamten BASF-Strategie und somit ein wichtiger Baustein im Gesamtkonzept..
i2fm: Woher kommt die Langfriststrategie?.
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Wir fragen dazu bei den verschiedenen Unternehmensbereichen Bedarfe ab. Parallel erfragen wir in der HR-Abteilung, wie sich die Beschäftigtenzalen in den kommenden Jahren verändern werden. Diese Befragung machen wir jedes Jahr einmal und das ja auch schon seit einigen Jahren. Aus diesen Daten lässt sich eine recht passable Prognose für die kommenden Jahre ableiten. Im Moment gehen unsere Planungen bis 2020.
i2fm: Agieren Sie als Cost Center oder als Profit Center?
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Wir agieren hier im Moment als Cost Center und sind den Sekundärprozessen zugeordnet. Wir wollen keine Profite machen. In dem Moment, wo wir Gewinne erwirtschaften, müssten diese von den Kerngeschäftsbereichen bezahlt werden und diese Ausgaben müssten wiederum auf die Verkaufsprodukte umgelegt werden.

Nichts desto trotz, wenn wir uns mit dem Markt vergleichen, haben wir eine den Unternehmensbereichen garantierte und festgelegte Kaltmiete und wir haben Nebenkosten, die gebäudebezogen ganz sauber abgerechnet werden. Wir haben sozusagen „Marktbedingungen".
i2fm: Sind Sie ausschließlich für die Verwaltungsimmobilien zuständig oder auch für die Produktionsimmobilien?
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Wir haben alle Bürogebäude, Lagerhallen, Laborgebäude, Werkstattgebäude und Sondernutzungen bei uns. Nur die reinen Produktionsimmobilien unterstehen den jeweiligen Kerngeschäftsunternehmensbereichen.
i2fm: Gibt es für die Produktionsimmobilien denn auch ein Property Management? Gibt es da Pläne?
xs fmn interview fmn10 schoenfelder basf Uwe Schönfelder: Nein, solche Pläne gibt es nicht. Die Produktionsanlagen bleiben ihren Kerngeschäftsbereichen zugeordnet. Allerdings führen die Unternehmensbereiche Lifecycle-Betrachtungen durch. Und zwar nicht nur auf die Bauten bezogen, sondern auch auf die Produktionsanlage selbst. Entscheidungen FÜR oder WIDER eine Anlage werden hier immer ganzheitlich in der Kombination aus Bau- und Anlagenbetrachtung getroffen.
i2fm: Herr Schönfelder, wir danken Ihnen für dieses Gespräch.
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