fmn'14-Interview | Sigrid Niemeier,
Vorstand CalCon Deutschland AG

Viele Daten machen noch keine Transparenz
i2fm: In der Industrie werden die Produktionslebenszyklen permanent kürzer. Die Verlage kämpfen mit sinkenden Auflagezahlen. Der stationäre Handel macht sich bereit für den e-Commerce. Überall nimmt der Wandel drastisch Tempo auf. Beim Nutzerkongress 2014 wird es darum gehen, wie sich das auf die Bereitstellung von Ressourcen durch das FM auswirkt. Jetzt wird die Grundlage für strategiekonforme Entscheidungen gebraucht. Aber sind die „Hausaufgaben“ dafür eigentlich erledigt? Herrscht überall schon die vielbeschworene Transparenz? 
xs fmn interview fmn14 niemeier Sigrid Niemeier: Der Wandel hat ja zwei Gesichter: Einerseits steigt überall der Effizienzdruck, andererseits suchen die Unternehmen nach Wachstumsmöglichkeiten. Das ist für die Bereitstellung eine Zwickmühle. Die Frage, wie sich der Markt und die eigene Branche verändert, wird zwar überall diskutiert. Sobald es dann aber darum geht, wie viel Immobilie überhaupt gebraucht wird, fällt man wieder in die zwei klassischen Bereiche.

Das eine ist Neubau mit Flagship-Stores, nachhaltig zertifizierten Leuchtturmprojekten und groß angelegten Projektentwicklungsmodellen. Auf so etwas konzentriert sich die Diskussion sehr stark.

Das andere ist der Bestand. Im Bestand läuft alles so wie bisher auch. Der Brückenschlag, bei dem man all die strategischen Überlegungen auf den tatsächlichen, alltäglichen, normalen Bestand überträgt, wird leider nicht unternommen.

Im Bestand herrscht immer noch wahnsinnig wenig Transparenz, gerade weil man im technischen Bereich mit einem extrem hohen Detaillierungsgrad arbeitet. Bei den Themen Reinigung, Wartung, Inspektion bewegt man sich auf einem unheimlich hohen Erhebungsniveau. Mit dieser gesamten Datentiefe kann man aber eben nicht den gesamten Gebäudebestand in der Breite abbilden. Die erhobene Information ist keine solide Entscheidungsgrundlage. Das Verdichten auf das Wesentliche, das Vereinheitlichen und Reduzieren auf notwendige Kennzahlen, die für strategische Planungen gebraucht werden, bleibt aus.
i2fm: Das heißt, ich habe bei der Transparenz zwei große Probleme: Entweder ich habe nicht genug Daten oder ich habe zu viele Daten?
xs fmn interview fmn14 niemeier Sigrid Niemeier: Richtig. Hinzu kommt, dass man oft nicht weiß, welche Hälfte der Daten gepflegt ist. Man muss schon deutlich unterscheiden zwischen dem operativen Geschäft einerseits, wo dezidierte Informationen und Daten für sehr spezifische Bereiche benötigt werden. Da sind die Branchen alle gut aufgestellt.

Andererseits ist da aber auch die Transparenz, die ich für die Entscheidungsebenen brauche. Da muss ich diesen Genauigkeitsanspruch der klassischen Ingenieurskunst verlassen und mich eher mit der Pareto-Regel, 80-20, nähern.

Solange ich die Immobilie als ohnehin vorhandenes Gut selbstverständlich einfach nutzen kann und die Denkweise vorherrscht, die in der Immobilie kein großes Potenzial erkennt, solange geht es noch so weiter wie bisher. Der Effizienzdruck wird über kurz oder lang aber zu mehr Transparenz führen.
i2fm: Ist der Hebel nicht in erster Linie, über die Auslastung zu kommen und die tatsächliche Ressourcennutzung zu messen?
xs fmn interview fmn14 niemeier Sigrid Niemeier: Man muss es prinzipiell ganzheitlich angehen. Auf der einen Seite stehen Ressourcenanforderungen, tatsächliche Ressourcennutzung und organisatorische Anforderungen des Betriebes. Auf der anderen Seite muss ich meine Immobilien kennen. Zunächst wird der Überblick über den Status quo gebraucht – sprich, was für Immobilien habe ich, in welchem Zustand sind sie, was habe ich darin für Bedarfe und Möglichkeiten. Informationen sind auf dieser Ebene häufig nicht vorhanden. Und dann müssen diese beiden Bereiche mit Wirtschaftlichkeitskriterien übereinander gebracht werden, die von Unternehmen zu Unternehmen verschieden sind, bestimmte Rentabilitäts- oder Nachhaltigkeitsanforderungen beispielsweise.

Bei der öffentlichen Hand ist das Umdenken bereits deutlich spürbar seit man vor einigen Jahren von der Kameralistik zur Doppik gewechselt hat. Damit war man verpflichtet, sein Immobilienvermögen zu bewerten. Und das hat einige organisatorische Entwicklungen angestoßen. Die Vermieter-Mieter-Modelle beispielsweise hatten eine richtige Welle.

Und aus der Notwendigkeit heraus, dass die Effizienz messbar sein musste, wurde auch das Bewusstsein ein anderes.

Das ist mit den Non-Property-Companies durchaus vergleichbar. Natürlich sind das eigentlich klassische Asset-Management-Ansätze.
i2fm: Da sind wir bei der Frage nach der Rolle des Immobilienverantwortlichen in den Unternehmen.
xs fmn interview fmn14 niemeier Sigrid Niemeier: Richtig. Mit der Verdichtung der Informationen auf strategischer Ebene kann ich mich als Immobilienverantwortlicher natürlich erheblich „aufmunitionieren“, damit ich die Immobilienstrategie synchron zur Kerngeschäftsstrategie aufbauen kann. Anders findet man auf der Entscheiderebene gar kein Gehör.

Aber vielleicht darf ich dazu sagen, dass das der Punkt ist, an dem ich auf Unternehmen wie Sie setze, die sich auf die Fahne geschrieben haben, durch die Lande zu laufen und diese Botschaft publik zu machen.
i2fm: In einer Umfrage der GEFMA werden Nutzer gefragt, ob der IT-Einsatz im FM zu einer höheren Flächennutzungseffizienz gefragtührt habe. Nicht einmal bei der Hälfte der Befragten ist das der Fall.
xs fmn interview fmn14 niemeier Sigrid Niemeier: Das finde ich überhaupt nicht erstaunlich. Die klassischen CAFM-Systeme sind ja auch Werkzeuge, die in erster Linie darauf ausgelegt sind, Immobilien zu verwalten und zu bewirtschaften. Eine individuelle Entwicklungsstrategie lässt sich daraus aber nicht ableiten. Hier ist der Einsatz von strategischen Planungswerkzeugen erforderlich, die solche Fragestellungen entsprechend vielschichtig analysieren und sicher beantworten. Solange das Bewusstsein für die Notwendigkeit einer strategischen Betrachtung jedoch noch nicht im Unternehmen angekommen ist – ob FM oder CREM – wird sich das Nutzerverhalten durch klassische IT-Systeme auch nicht verändern.

Unser softwarebasiertes Verfahren epiqr® hilft genau bei diesem Brückenschlag zwischen Datenerfassung und strategischer Lenkung. Damit kann ich Kennzahlen bilden und in meinem individuellen Planungshorizont Szenarien entwickeln. Ich sehe, was wo auf mich zukommt, was ich sinnvollerweise tun sollte und kann eben infrage stellen, ob meine grundsätzlichen Bedarfe in den Immobilien überhaupt passen. Das geht vom Groben ins Detail, aber ohne auf die letzte Detaillierungsebene herunterzugehen. Das ist die Grundlage strategischer Entscheidungen.
i2fm: Frau Niemeier, wir danken Ihnen ganz herzlich für das Gespräch.

Treffen Sie Sigrid Niemeier auf dem Nutzerkongress: 6.-7. Mai 2014 in Düsseldorf.
Das Gespräch führte Katja Bilski-Neumann, Geschäftsfeldleiterin Kommunikationsplattformen, i2fm.

Weitere Informationen unter www.calcon.de
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