fmn'13-Interview | Marko Kröner,
Leiter Facility Management, DB Services Immobilien GmbH

Die Rolle des Objektmanagers – spezialisierter All-Rounder
All-Round = breites Fach-Know-how in Grundzügen – spezialisiert =
Management-Kompetenz & Objektverantwortung

i2fm: Sehr geehrter Herr Kröner, zur Zeit wird die Weiterentwicklung der Berufsbilder im Facility Management öffentlich sehr engagiert diskutiert. Beispielsweise steht der Objektmanager (OM) gerade im Fokus eines ausführlichen Artikels in der Immobilien Zeitung. Als Leiter Facility Management bei DB Services & Immobilien verantworten Sie die Auftraggeberrolle für die Services im Bahn-Konzern.
Verfolgen Sie als Nutzer die Diskussion um die Berufsbilder?
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Gerade in dieser Rolle ist unser Interesse groß. Je mehr Nutzer ein Gebäude hat, desto zentraler ist die Bedeutung des Objektmanagers. Das Gebäude muss so funktionieren, dass die Mitarbeiter ihren jeweiligen Job optimal machen können. Das fängt bei der Funktionsfähigkeit der Aufzüge an, geht über den Klassiker „Sauberkeit“ bis hin zu der Frage: „Wo finde ich im Notfall den Defibrillator?“
Dabei muss der Objektmanager über die Grundzüge zahlreicher Fachkompetenzen verfügen. Fünf Felder sind hier entscheidend – Spezialwissen zur Flächennutzung und Gebäudeökonomie wie sie ein Architekt hat, Technik-Know-how wie ein Ingenieur. Er muss ein Kaufmann sein, aber allem voran braucht er Managementfähigkeiten und die Kompetenz  mit Menschen und ihren unterschiedlichen Ansprüchen und Bedarfen umzugehen, kurz um er muss auch ein Kommunikator sein.
i2fm: Dazu kommt jetzt noch die Branchenspezifität, die auch in der Diskussion steht.
Sind Ihrer Meinung nach die Tätigkeiten des Objektmanagers vollständig auf die verschiedenen Sektoren wie Industrie, Logistik oder Gesundheitsmanagement übertragbar?
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Die Querschnittskompetenzen wie Steuerung, Koordinierung und Kommunikation sind sicherlich übertragbar. Genauso wichtig ist allerdings der Fakt, dass ein OM ein Stückweit das Kerngeschäft des Unternehmens verstehen muss, für dass er die Objekte verantwortet. Er sollte wissen, wo im Wertschöpfungsprozess der Non-Core-Bereich seinen Beitrag leisten kann. Wenn er versteht, wo seine Hebel sind, wo er einen Mehrwert für das Kerngeschäft generieren kann, dann birgt seine Position viel mehr Möglichkeiten als ausschließlich nur das reine Management der objektbezogenen Support-Prozesse.
Aus diesem Grund halte ich eine Differenzierung für durchaus sinnvoll. Ob diese aber nach Branche, oder besser nach Nutzungsart, ja vielleicht sogar nach anderen Parametern gestaltet werden soll, müsste noch diskutiert werden.
i2fm: Sprich: der Architekt oder der Ingenieur mit seinen jeweiligen Fachkenntnissen, die in einer bestimmten Branche oder Nutzungsart mehr oder weniger gefordert sind, ist gut beraten, wenn er die spezifischen Kompetenzen eines Objektmanagers darauf aufsattelt?
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Genau, das ist der Punkt. Ein Objektmanager muss Kenntnisse aus der Architektur, dem Ingenieurwesen und der Betriebswirtschaft sowie der Managementlehre mitbringen. Da es aber aus meiner Sicht keine Primärausbildung gibt, die das so abdeckt, ist die Entwicklung eines entsprechenden Berufsbildes mit einem eigenen Kompetenzprofil gerade mit Blick auf die Qualität, die dahinter steht, genau der richtige Schritt! Das hilft mir als Nutzer, denn ich will ja gar nicht die Ausbildungen und Qualifikationsmaßnahmen beurteilen, die jemand durchlaufen hat, sondern ich muss beurteilen können, ob jemand die Funktionen des Objektmanagements beherrschen könnte.
Der Objektmanager braucht diese breit fundierte Basis, um sie für „sein“ Gebäude optimal anzuwenden. Er sollte die gebäudebezogenen Prozesse und Schnittstellen kontinuierlich hinterfragen und verbessern. Gerade den Blick Richtung Nutzer, der heute leider fast immer zu kurz kommt, muss nach meinem Rollenverständnis ein Objektmanager mitbringen und auch vertreten.
i2fm: Stichwort Nutzer und damit auch Kunde: Wenn der Objektmanager vom Anbieter kommt, ist ein Zielkonflikt quasi vorprogrammiert. Er soll Prozesse effizienter machen und verschlanken, entzieht sich dadurch aber die eigene Auftragsgrundlage. Wie denken Sie darüber?
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Wenn ich gleichzeitig als Dienstleister und als Objektmanager Prozesse optimiere, schneide ich in letzter Konsequenz Rendite bei meinen operativen Kollegen ab. Dieses Problem sollte man nicht unterschätzen. Es wird zwar in der Praxis meistens kleingeredet, aber für die Person, für den Objektmanager bietet es einen tagtäglichen Interessenkonflikt.
i2fm: Welche Chancen hätte man denn, diesen Zielkonflikt auszuräumen?
Auf der einen Seite kann es Vergütungsmodelle, wie beispielsweise einen Bonus, geben, wenn Effizienten verbessert werden. Dies ist aber eher einmalig und daher nur bedingt attraktiv. Eine andere Möglichkeit besteht darin, diesen Teil der Prozessverantwortung nicht bei einem externen Objektmanager zu verorten, sondern vielleicht besser intern beim Dienstleistungssteuerer (DLS)? Oder vielleicht ist ja auch noch etwas ganz anderes denkbar?
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Das sind genau die Konzepte, die wir in den letzten Jahren auch diskutiert haben.
Entweder muss man eine grundsätzliche Änderung am Rollenkonzept vornehmen, sprich die Schnittstellen zwischen Auftraggeber-Sphäre und Auftragnehmer-Sphäre verschieben. Oder man teilt die Objektmanagement-Funktion in operative und taktische Aufgaben.  
Operativ würde die Verantwortung beim Dienstleister liegen, den taktischen Bereich übernähme der Auftraggeber. Dies ist allerdings eine Variante, die ich persönlich nur bedingt für sinnvoll halte, da der Sinn des Objektmanagements hierbei ein Stück weit verloren geht.
Auch die spezifische Incentivierung ist vorstellbar. Sie erzeugt allerdings, wie Sie es schon in der Frage formuliert haben, nur eine kurzfristig Wirkung – langfristig definitiv nicht.
i2fm: Spricht alles für die Rolle des Dienstleistungssteuerers auf Auftraggeberseite.
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Richtig. Wobei man die Rolle des Dienstleistungssteuerers dann anreichert und zusammenführt oder die Objektmanagement-Funktion anders aufteilt, d.h. anders zuschneidet.
i2fm: Ein Vorschlag für diese Aufteilung: Der Objektmanager ist dem Objekt gegenüber verantwortlich. Er muss quasi das Beste aus seinem Objekt herausholen. Während der Dienstleistungssteuerer einer Organisation gegenüber verantwortlich ist. Und damit nur so viel Objektmanagement-Leistung anfordern und vorgeben kann, wie es für die Organisation am besten ist.
xs fmn interview fmn13 kroener Marko Kröner: Korrekt, aber in der Regel fehlt eine wesentliche Komponente beim Objektmanager.
Wenn der Objektmanager dem Objekt, seiner Funktionsfähigkeit, Attraktivität und Wirtschaftlichkeit verpflichtet ist, dann fehlt eine Dimension. Der Objektmanager wird oft nur auf der Kostenseite gesehen, für die Ertragsseite hat er meistens kein Verständnis, ja oft sogar nicht einmal informatorischen Zugang.
Ob er dadurch das Optimum aus dem Objekt herausholt, bleibt fraglich. Die Abhängigkeit zwischen den beiden Seiten wird dem Objektmanager gar nicht so bewusst gemacht.
Das Verständnis des Objektes als betriebswirtschaftliches Gesamtgebilde bleibt den meisten Objektmanagern damit ein Stück weit verborgen.
Das bedeutet, an dieser Stelle müssen Dienstleistungssteuerer und Objektmanager auf jeden Fall näher zusammenrücken. Und somit schließt sich für mich der Kreis.
i2fm: Herr Kröner, wir danken Ihnen für dieses Gespräch und freuen uns auf den gemeinsamen Nutzerkongress 2013 mit Ihnen.

Das Interview führte Katja Bilski.
NUTZERKONGRESS EMPFEHLEN:   
 
Unsere Partner beim fmn'18
fmn18 partner bayernfm fmn18 partner calcon
fmn18 partner designfunktion fmn18 partner drees sommer
fmn18 partner hectas fs fmn18 partner iss
fmn18 partner real fm fmn18 partner rgm
fmn18 partner strabag pfs  
Unsere Medienpartner beim fmn'18
fmn medienpartner immobilienzeitung iz fmn medienpartner facilitymanagement
fmn medienpartner derfacilitymanager  
Diese Seite verwendet Cookies um ein möglichst optimales Surferlebnis bieten zu können. Weitere Informationen finden Sie in der Datenschutzerklärung
Einverstanden