fmn'13-Interview | Thilo Junkes,
Leiter Group Real Estate Management, Deutsche Telekom AG

Kein Geld mehr in Steine – setzt sich diese Forderung vieler CEOs durch?

i2fm: Sehr geehrter Herr Junkes, immer mehr CEOs fordern: „Kein Geld mehr in Steine!" - wird sich das durchsetzen? 
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Es kann schon sein, dass nun immer mehr CEOs fordern, kein Geld mehr in Steine zu investieren. Tatsache ist aber auch, dass CFOs dies eigentlich schon seit geraumer Zeit einfordern, insbesondere getrieben durch die Forderung nach optimiertem Mitteleinsatz generell für alle Assets

Denn bei einer Bilanzoptimierung geht es ja nicht nur um Immobilien und die übrigen Assets, sondern auch um deren Effizienz im Einsatz als Unternehmensressource. Bei der Telekom stellen wir über die Kennziffer ROCE (Return on Capital Employed) unter anderem fest, wie effizient Assets genutzt werden und wie produktiv diese sind. Andere Unternehmen verfahren sicherlich ähnlich.

Vorausschauend kann man zudem vermuten, dass sich im Falle verändernder Bilanzierungsregeln, bei denen eine Bilanzierung von Operate Leases – also beispielsweise Mieten von Gebäuden – analog zum aktuellen Finance Lease vorzusehen wäre, der Druck eher noch erhöhen wird. Dann wird nämlich auch in der Bilanz transparent, wie viele Assets eigentlich ein Unternehmen tatsächlich nutzt.

Und spätestens über den ROCE wird dann jeder ein Interesse daran haben, die Assets so zu nutzen, dass es möglichst effizient passiert. Die Maxime wird sein: Alles was man nicht braucht, bitte rausdrehen - und was man tatsächlich benötigt und damit auf der Bilanz hat, muss möglichst ideal genutzt werden. Vor diesem Hintergrund sehe ich eher noch viel mehr Druck auf das Thema zukommen.
i2fm: Bei vielen Unternehmen ist, was das Rausgeben von Ungenutztem angeht, das Ende der Fahnenstange allmählich erreicht. Muss es jetzt nicht vor allem darum gehen, Strukturen aufzubauen, die die effizientestmögliche Nutzung erlauben?
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Aus meiner Perspektive wird da nie ein Ende einer Fahnenstange erreicht werden, weil es Investitionszyklen und eine sich ständig verändernde Marktsituation gibt. Die Optimierungen gehen immer weiter voran und werden nie zum Ende kommen. Die technische Entwicklung geht weiter, die Bedarfsstrukturen ändern sich, es finden sich immer neue Möglichkeiten. Es ist ein permanentes Verfolgen und Tun, seine Bilanz-Aktiva optimal zu nutzen.

Der optimale Einsatz von Ressourcen und Assets ist ein Evergreen. Es stellt sich aber immer die Frage, mit welchen Instrumenten man arbeiten kann, um zusätzliche Effizienz-Quellen zu erschließen. Jetzt kommt das Thema „Shareconomy“ auf und damit die Frage: Kann man nur innerhalb eines Unternehmens Ressourcen, also Assets, teilen oder ist es sogar möglich, Ressourcen über Unternehmensgrenzen hinaus zu teilen? Das passiert teilweise schon bei uns in der Branche, beispielsweise werden Mobilfunkmasten mit Wettbewerbern geteilt. Das ist wirtschaftlich für jedes Unternehmen sinnvoll. Auch für einen Fuhrpark kann dies sinnvoll sein. Man könnte einen solchen Ansatz also auch vielleicht für Unternehmensimmobilien weiter spinnen mit der Zielsetzung, die effiziente Nutzung noch weiter zu treiben…
i2fm: Und wie sieht es bei der Büroinfrastruktur aus? Gibt es da ähnliche Ansätze? Wie könnten zukünftige Bezugsmodelle für diese Infrastruktur aussehen?
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Das muss man meiner Meinung nach unterteilen in Innerhalb und Außerhalb eines Unternehmens. Innerhalb ist das „Sharen“ sicherlich ein Trend, der sich fortsetzt. Unternehmensteile wachsen zusammen, weiterentwickelte IT und sich ändernde Führungsstrukturen – vor allem die Abwendung von der Anwesenheitskultur – werden das „Desk Sharing“ befeuern – die Ressource Arbeitsplatz wird geteilt.

Beim zweiten Thema, Außerhalb eines Unternehmens, stellt sich die spannende Frage, ob und wo es einen Markt gibt, der Büroflächensharing im obigen Sinne ermöglicht und ob Unternehmen bereit sind sich hierauf einzulassen und zum Beispiel auf Vertraulichkeit zu verzichten. Wir kennen beispielsweise das Betahaus-Konzept, wo ein Anbieter die Arbeitsplätze mit Infrastruktur wie Besprechungsräumen, Sekretariat, Kaffeeküche, WLan et cetera. in zeitgemäßer Ausstattung zur Verfügung stellt und Start-Ups und andere Firmen sich dann diese Ressourcen ganz so wie sie es brauchen teilen. Zum Teil suchen diese Start-Ups den Kontakt zu anderen und wollen offen arbeiten. Die dritte Fragen ist: Können bestehende, nicht genutzte Flächen eines Industrieunternehmens für solche Konzepte genutzt werden? Solange das in der Form von klassischen Untermietverträgen funktioniert, kein Problem. Ein Nebeneinander verschiedener Unternehmen in einer Fläche könnte für Geschäftsmodelle interessant sein, in welchen schneller Wissenstransfer aus verschiedenen Unternehmen erforderlich ist. Wir werden dies wahrscheinlich in innovativen Unternehmen finden.
i2fm: Glauben Sie, dass die Art und Weise des Bezugsmodells dadurch auch in der Breite verändern wird? Beim Betahaus miete ich de facto keine Fläche mehr, sondern einen Arbeitsplatz mit seiner vollen Infrastruktur drum herum.
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Da gilt der Satz „Pay what you use“. Wenn ich etwas anmiete, dann ist die Berechnungsgröße in diesem Fall sicherlich der Arbeitsplatz. Logischerweise ändert sich die Bezugsgröße, sie wird funktional, und das ist bei der Immobilie dann der Arbeitsplatz, welcher abgerechnet wird.
i2fm: Würde sich das Modell eines solchen Betahauses auch in einer großen Infrastruktur, bei großen Konzernen durchsetzen?
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Für das interdisziplinäre Projektgeschäft innerhalb eines Konzerns ist dies möglich und wird auch umgesetzt. Als Corporate Real Estate Manger stellt man solche Flächen dem Konzern zur Verfügung. Hier helfen eine konzerneinheitliche IT-Lösung und entsprechende Buchungstools. Bei Nutzungen über die Konzerngrenze hinaus gilt das bereits gesagte.
i2fm: Gehen wir einmal weg von der Bürolandschaft, hin zum gemeinsamen Nutzen eines ganzen Industriestandorts. Da gibt es gute Erfolgsbeispiele: Der Industriestandort in Frankfurt Höchst wird von einem Standortbetreiber geleitet, der auch wirtschaftlicher Eigentümer ist. Und in dieser Rolle hat er die Entscheidungsfreiheit, was die Steuerung von Auslastung, den Umgang mit Investitionen, die Nutzung und den Ausbau angeht. So schafft man es dort, einen hochattraktiven, wirtschaftlich effizienten Standort bereitzustellen – die Mieter sind von diesen Belastungen des Eigentums befreit und können sehr viel flexibler nutzen.
Wenn das für die sensible Produktion funktioniert, dann müsste das doch auf den Büro-Bereich übertragbar sein, oder?
xs fmn interview fmn13 thilo junkes Thilo Junkes: Ja, aber die Frage ist: Wer hat welches Geschäftsmodell? Wer bietet so etwas an? Ein Unternehmen, welches nicht die Immobilien im Geschäftszweck hat, wird immer in das eigene Kerngeschäft investieren und eben nicht in die eingangs erwähnten Steine. Es sei denn es gibt einen Leerstand, den man so wirtschaftlich füllen könnte. Der geborene Anbieter wäre wahrscheinlich ein Immobilienunternehmen, das dann in Kooperation mit einem Bewirtschafter diese Flächen beschafft und anbietet. Dieses Unternehmen trägt dann das Fixkostenrisiko und hofft auf gute Belegungsraten. Wahrscheinlich werden dann diese Konzept in Lagen realisiert, wo ausreichend Arbeitsplätze und damit Potenzial vorhanden ist. Für mich als Kunde können solche Konzepte sehr interessant sein – weil ich dann noch weniger in Steine investieren muss.
i2fm: Herr Junkes, wir danken Ihnen für dieses Gespräch und freuen uns auf den gemeinsamen Nutzerkongress 2013 mit Ihnen.

Das Interview führte Katja Bilski.